Как эскроу-счёт защищает покупателя новостройки в ОАЭ

Покупка объекта до завершения строительства означает оплату того, чего ещё физически не существует, поэтому продажи новостроек в ОАЭ идут через эскроу-счёт, а не напрямую на счёт застройщика. В этом материале объяснён принцип механизма и что покупатель может проверить до внесения задатка, без указания конкретного регулятора, номера закона или процента высвобождения средств, которые требуют датированного источника. Этот материал часть более широкой пошаговой памятки покупателя недвижимости в ОАЭ.

Зачем нужен эскроу-счёт

Когда покупатель оплачивает объект в новостройке, деньги не поступают напрямую на общий счёт застройщика. Вместо этого они хранятся на отдельном счёте, привязанном к конкретному проекту. Это отделяет платёж покупателя от текущих финансов застройщика, поэтому средства, зарезервированные под строительство одного проекта, нельзя потратить на другой проект или на не связанные с ним расходы бизнеса.

Как высвобождаются средства

Деньги на эскроу-счёте не передаются застройщику целиком и сразу. Они высвобождаются поэтапно, по мере подтверждения прогресса строительства проекта, а не становятся доступны полностью сразу после оплаты покупателем. Это привязывает доступ застройщика к деньгам к фактическому ходу строительства, и в этом суть защиты, остановленный или заброшенный проект также останавливает доступ застройщика к деньгам покупателя.

От чего это защищает, а от чего нет

Механизм закрывает один конкретный риск, застройщик тратит деньги покупателей не на тот проект, за который они были уплачены, либо теряет доступ к ним до этапа строительства, за который уже заплачено. Это отдельный контур защиты от самого права собственности, эскроу-защита касается уже уплаченных денег, а не гарантирует, что проект завершится в ожидаемый покупателем срок или что конкретный юнит будет передан именно таким, как описано.

Что проверить до внесения задатка

Покупателю стоит убедиться, что конкретный проект зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая (DLD) и имеет привязанный к нему эскроу-счёт, прежде чем переводить любые деньги, а не оплачивать напрямую отделу продаж застройщика на доверии. Сервис DLD «Project Status Enquiry» (также называется Mashrooi) позволяет покупателю найти конкретный проект по названию и увидеть статус его регистрации, процент готовности, данные застройщика, а также данные эскроу-счёта и банка (данные проверены 11.09.2026, источник ниже). Точный процент средств, высвобождаемых застройщику на каждом этапе строительства, в этом сервисе не публикуется и здесь не указан.

Что делать дальше

Этот материал объясняет принцип и, по источнику DLD выше, где проверить регистрацию проекта и его эскроу-счёт, но не конкретную статью закона или процент средств, высвобождаемых на каждом этапе строительства, они здесь не указаны. Порядок этапов сделки описан в статье про этапы сделки, а для оценки полной стоимости используйте раздел калькуляторов.