Как купить недвижимость в ОАЭ: пошаговая памятка покупателя

Покупка недвижимости в ОАЭ проходит по определённой последовательности шагов и вовлекает несколько участников, а не только покупателя и продавца. Этот материал в общих чертах проводит по этой последовательности, отмечает, что проверить до передачи денег, и на каждом шаге указывает, какой раздел сайта раскрывает тему подробнее. Сборы, проценты и пороги для виз здесь не указываются без датированного официального источника, разделы, для которых такие цифры важны, отмечают это явно, а не додумывают значение.

Кто участвует в сделке

В типичной сделке участвуют покупатель, продавец (частное лицо при перепродаже или застройщик при покупке новостройки), агент по недвижимости, представляющий одну или обе стороны, земельный орган соответствующего эмирата, регистрирующий право собственности, а при ипотеке ещё и банк, который оформляет кредит и проводит собственную оценку объекта. Юрист по сделкам с недвижимостью не обязателен, но рекомендован тем, кто впервые проходит эту процедуру, а RERA (Регулирующее агентство недвижимости) следит за регистрацией застройщиков и эскроу-счетами новостроек в Дубае. Каждый участник отвечает за свою часть документов, а не за консультацию покупателя по существу сделки.

Где иностранец вправе владеть недвижимостью

Иностранные граждане получают право полной собственности только в районах, которые земельный орган конкретного эмирата официально выделил под собственность иностранцев, вне таких районов доступен обычно только вариант leasehold. Отдельный материал на сайте подробно разбирает юридическую разницу между freehold и leasehold. Подтверждённый и датированный перечень freehold-районов по эмиратам здесь пока не публикуется, для него нужен источник от соответствующего земельного департамента.

Шаги сделки по порядку

Сделка обычно проходит по одной и той же последовательности независимо от конкретных сборов: бронирование объекта с внесением задатка, подписание договора купли-продажи (SPA), где закреплены цена и график платежей, регистрация сделки в земельном органе (регистрация Oqood для новостройки или переоформление права собственности для готового объекта), и наконец передача, когда покупатель получает ключи, а для готового объекта, и титульный документ. При покупке новостройки платежи обычно вносятся поэтапно по графику, привязанному к ходу строительства, а не одной суммой при подписании.

Что проверить до передачи денег

Перед внесением задатка стоит сверить личность продавца или регистрацию застройщика в RERA с титульным документом, убедиться, что у новостройки есть действующий эскроу-счёт для платежей покупателей, и сверить юнит с утверждённым планом этажа, а не с рендером. При перепродаже стоит запросить действующий титульный документ и убедиться в отсутствии спора или непогашенной ипотеки на объект. Эту проверку независимо от продавца или агента может провести юрист по сделкам с недвижимостью или услуга юридической проверки на этом сайте.

Расходы сверх цены объекта

Кроме цены объекта, покупателю стоит закладывать несколько категорий расходов: сбор за регистрацию в земельном органе, сбор за регистрацию Oqood для новостройки, комиссию агентства, если сделка проходила через брокера, сбор за регистрацию ипотеки при финансировании покупки, эксплуатационные сборы (service charge) после передачи объекта, и сбор за NOC (справку об отсутствии возражений) от застройщика при последующей перепродаже. Точный процент или сумма ни по одному из этих сборов здесь не указаны, они меняются и требуют датированного источника от соответствующего органа или застройщика, отдельная статья с разбором расходов перечислит их, когда источник появится.

Новостройка и готовый объект, чем различаются риски

Покупка новостройки несёт риск строительства и срока сдачи: проект может задержаться, а покупатель берёт на себя график платежей ещё до того, как объект физически существует, именно поэтому для новостроек в Дубае предусмотрены обязательные по требованию RERA эскроу-счета под платежи застройщику. У готового объекта другой профиль риска, покупатель может осмотреть реальный юнит до оплаты, но всё равно должен проверить титульный документ и убедиться в отсутствии непогашенных сборов или споров, связанных с объектом. Ни один из этих рисков шаги этого материала полностью не снимают, оба требуют проверки конкретного объекта, а не общего предположения.

Что делать дальше

Утверждения в этом материале, общее объяснение процесса, а не замена консультации квалифицированного юриста по конкретной сделке или банка по условиям финансирования. Чтобы посчитать стоимость покупки или доходность от аренды, используйте раздел калькуляторов, чтобы увидеть объекты по инвестиционной цели, используйте раздел инвестиций, а для проверки конкретного объекта или застройщика до сделки используйте услуги юридической проверки и ипотечного сопровождения. Более узкие материалы по отдельным шагам, расходам, ипотеке для нерезидента, налогам и сборам и резидентству через недвижимость будут ссылаться сюда по мере публикации.