Новостройка или готовый объект в ОАЭ: сравнение рисков

Новостройка и готовый объект, это не два варианта одной и той же сделки, у них разный набор рисков и разная логика оплаты. В этом материале они сравниваются по категориям как общий принцип, без указания конкретных процентов рассрочки застройщиков, типичных сроков строительства по рынку или цифр доходности от аренды, поскольку это требует датированного источника. Чтобы посмотреть текущие объекты, откройте в каталоге разделы Новостройки или Готовое жильё. Этот материал часть более широкой пошаговой памятки покупателя недвижимости в ОАЭ.

Риск задержки и завершения строительства

Покупка новостройки несёт риск того, что строительство отстанет от графика или, в худшем случае, остановится, поскольку покупатель платит за объект, которого ещё физически не существует. Готовый объект полностью снимает этот риск, что покупатель осматривает, то и передаётся, этапа строительства, который мог бы задержаться, уже нет. Механизм эскроу-счёта (см. статью про эскроу-защиту) снижает финансовую уязвимость покупателя во время задержки, но саму задержку не устраняет.

Структура оплаты

Покупка новостройки, как правило, распределена по плану оплаты, привязанному к этапам строительства, именно поэтому застройщики вообще могут предлагать такой формат, деньги покупателя поступают поэтапно, а не сразу целиком. У готового объекта такой опции нет, финансирование готового юнита опирается на обычную банковскую ипотеку или разовую оплату наличными, без плана рассрочки от застройщика. Типичные разбивки плана оплаты у застройщиков и проценты рассрочки требуют датированного источника и здесь не указаны.

Когда можно начать получать доход от аренды

Готовый объект в принципе может начать приносить арендный доход сразу после завершения покупки и оформления аренды. Объект в новостройке не может приносить арендный доход до завершения строительства и передачи юнита, покупатель держит актив весь период строительства без какого-либо дохода от него. Типичные сроки до передачи по проектам или сегментам требуют датированного источника и здесь не указаны.

Цена и что именно вы осматриваете

При покупке готового объекта покупатель осматривает реально готовый юнит, его планировку, отделку и состояние здания, прежде чем платить. При покупке новостройки покупатель принимает решение на основе планов, визуализаций и демонстрационного юнита, а не конкретного покупаемого юнита, поэтому то, что осматривается, и то, что в итоге передаётся, это не одно и то же. Любое утверждение о типичной разнице цены между новостройкой и готовым объектом требует датированного источника и здесь не делается.

Что делать дальше

Ни один из форматов не является заведомо более безопасным, выбор зависит от того, сколько риска по срокам и строительству покупатель готов принять взамен на план оплаты и, исторически, более низкий порог входа. Про механизм, ограничивающий финансовую уязвимость во время строительства, читайте в статье про эскроу-защиту, порядок этапов сделки в обоих форматах описан в статье про этапы сделки, а для расчёта цифр по конкретному случаю используйте раздел калькуляторов.